“房地产贷款集中度管理制度来了，楼市如何走?”

年12月31日下午，人民银行银保监会发布《关于建立银领域金融机构房地产融资集中度管理制度的通知》(以下为通知)，根据银领域金融机构的资产规模、机构类型等因素，分为档案设定房地产贷款集中度管理要求。 2021年1月1日开始实施，特此通知。

国家金融快速发展实验室副主任刚刚指出，近几年来，房地产贷款特别是个人贷款增长率明显高于平均贷款增长率，这可能导致贷款增长率回升至平均贷款增长率，甚至低于后者。

关于对房地产市场的影响，贝壳研究院解体，房企三条红线是资金诉求侧的管理，这次涉及房贷集中管理制度的是资金供给侧的收紧。 目前设定的管理比例要求基本符合当年的情况，意味着2021年投放市场的贷款额没有明显变化，短期内不会对房地产市场产生较大影响。

支持制造业等行业迅速收紧楼市资金供应端

房地产融资集中度的管理制度是指在中国境内设立的中资法人银领域金融机构，其房地产贷款余额比例及个人住房贷款余额比例应当符合人民银行、银保监会明确的管理要求，即不得超过人民银行、银保监会明确的相应上限。 人民银行、银保监会根据银领域金融机构的资产规模、机构类型等因素，分为档案设定了房地产贷款集中度管理要求。

关于为什么应该建立房地产融资集中度管理制度，人民银行银保监会在回答记者提问时指出，人民银行银保监会借鉴国际经验，结合中国国情，研究制定了房地产融资集中度管理制度，以提高金融体系的韧性和稳健性，促进房地产市场稳定快速发展。 并推进金融供给侧结构改革，强化银领域金融机构的内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会快速发展的关键行业和小规模、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产和实体经济均衡快速发展。

目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额(含个人住房贷款)占各项贷款余额的比例为29 )左右，但部分银行机构占比过高，远远超过平均水平。 民生银行首席研究员温彬对中新经纬客户方面表示，要进一步加强金融服务的实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、微型公司等重要行业和薄弱环节的支撑力度，建立房地产融资集中度的管理制度，不仅是适时的，也是非常必要的，是信用结构最 他说，这有助于促进房地产市场的持续健康和快速发展，维护金融体系的安全稳定运行。

贝壳研究院解体认为，从资金边缘对房地产信贷实施限额限制，首要目的是降低和防范房地产金融风险，推动房地产、金融和实体经济的快速平衡发展。 一段时间来，金融融资相关房地产比例居高不下，不仅增加了公司和居民的杠杆作用，挤占了社会信用资源，不利于国内大循环的构建。

房地产贷款增速或恢复至平均贷款增速

具体来看，该通知将银领域的金融机构分为5级，第一级为中资大型银行，包括工农中建交邮政储蓄和国家开发银行，房地产贷款所占上限为40%，个人住房贷款所占上限为32.5%； 第二档是中资中型银行，包括农业快速发展银行、进出口银行2家政策性银行、12家全国股份制银行和北京银行、上海银行和江苏银行3家城商行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

银行领域金融机构三号为中资小型银行和非县域农协机构，包括城市商业银行(二号城市商业银行除外)、民营银行以及大中城市和城市农协机构，房地产贷款所占上限为22.5%，个人住房贷款所占上限为17.5%； 第四档是县域农协机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%； 第五档是村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

据公司警告通不完全统计，截至去年上半年，国有六大银行中，建设银行和邮政储蓄银行个人住房贷款占比分别为34.27%和33.64%，略高于第一阶段的32.5%上限。 另外，兴业银行个人住房贷款比例为25.67%，高于2档的20%上限。

从上市银行来看，大银行基本都符合标准，两家银行一笔贷款有点超标，但幅度不高，调整压力不大。 如果加大贷款规模，可以在不减少房地产贷款额度的情况下降低占有率。 国家金融与快速发展实验室副主任刚刚向中新经纬客户方面指出。

他进一步表示，二级、三级、四级中的一点股份制银行、城商行、农商行可能面临超标或接近基准的情况，这类银行需要注意房地产行业的贷款增量。

中国银行研究院研究员郑陈阳表示，大部分商业银行的两个指标没有超过上限，部分股份制银行个人住房贷款占总贷款余额的比例超过基准，约4-5个百分点，但压力可能不大。 超标银行可能有两个策略。 分子方面可以加大房地产信贷流动，自然到期继续降低房地产贷款余额，分母方面可以加大信贷投放力度增加总贷款余额。

过去几年，房地产贷款，特别是个人贷款的增长率被认为明显高于平均贷款的增长率，但该制度实施后，贷款增长率可能恢复到平均贷款的增长率，或低于后者，这将新增贷款资金或制造业

对于一些距离上限在一定空之间的银行，他刚刚表示，尽管有空之间，但房地产贷款，特别是个人贷款的增长率不会大幅超过平均贷款的增长率。

但是，郑陈阳认为，房地产贷款余额范围必须确定，在支持合理房地产贷款的同时，不要使用监管地带的灰色空之间。 监管范围是否包括spv非标准项目、房企债券或abs及非保本理财对房地产行业的融资等，有待仔细研究。 他分析说，如果不包括在以上贷款指标中，金融机构和房地产公司可以通过增加房地产spv非标准项目、房企债券、abs、非保本理财等绕开监管红线，但如果包括上述指标，商业银行信贷业务监管压力将更大

短期内不会对楼市产生较大影响的政策鼓励开发持有

易居研究院智库中心研究负责人指出，金融审慎监管制度在这几年屡有提及，但房地产市场上资金非法运用频繁，在一定程度上影响了金融体系的稳定，此次新规有助于规范房地产市场。

根据贝壳研究院的拆除，房企的三条红线是资金诉求方的管理，此次涉及房贷集中管理制度的是资金供给方的收紧。 目前设定的管理比例要求基本符合当年的情况，意味着2021年投放市场的贷款额不会有明显变化。

该研究院表示，新规短期内不会对房地产市场产生较大影响。 第一，设定的限额比例与年的情况基本一致。 截至年三季度末，商业性房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额的比例为28.8%，个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额的比例为19.8%，平均水平低于管理目标限制。 从实际经验看，大中型银行是我国房地产贷款的主力。 目前设定的管理比例要求基本符合当年的情况，意味着2021年投放市场的贷款总量不会有明显变化，但大中小银行之间的结构可能会有一定的变化； 第二，新规针对银行的现实情况设定过渡期，在高于管理要求的情况下，过渡期的时间越长，就越有足够的时间顺利调整，以避免银行和贷款主体发生较大变动。

根据上述通知，年12月底，银行领域金融机构房地产贷款比例、个人住房贷款比例超过管理要求，在2个百分点以内的，业务调整过渡期为本通知实施之日起2个百分点以上的，业务调整过渡期为本通知实施之日起4年。 房地产贷款占有率、个人住房贷款占有率的业务调整过渡期分别设立。

另外，人民银行、银保监会表示，为支持住房租赁市场快速发展，住房租赁相关贷款不包括在房地产贷款占比计算中。 目前，人民银行正在研究制定有关部门和住房租赁金融工作的意见，建立了相应的统计制度。 届时，符合定义的住房租赁相关贷款，不纳入集中度管理统计范围。

这是一个重要的转变，今后金融信贷政策将不再鼓励开发销售，而是鼓励开发持有，让开发商从高周转、高杠杆的模式转向长时间经营模式。 贝壳研究院的解体道。

原标题:房地产融资集中度的管理制度已经到来。 楼市怎么走？

值班主任:颜甲

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