“国外房地产价钱坚挺 成熟市场租金回报率很高”

中国证券报记者日前采访发现，今年以来，德国、澳大利亚、印度、墨西哥、美国等国房价涨幅均超过5%。 相比之下，以日本为代表的一些国家的房价较去年同期明显下跌。

许多进军海外房地产的机构期待着2021年海外房地产继续坚挺，日本房地产有望因承办奥运会的刺激而逆转逐年下跌的势头。 在租金收益率方面，许多欧美国家的海外房产租金收益率维持在4%至8%之间，但海外购买税率很高。

房价正常上涨

年海外房地产的涨幅不一样。 监测数据显示，今年德国房价同比上涨6.6%，澳大利亚同比上涨6.2%，印度同比上涨5.8%，墨西哥同比上涨5.8%，美国同比上涨5.7%，法国同比上涨5.5%。 疫情期间，这些国家出台了量化宽松等政策，房价明显上涨。 经济学家马光远日前在拆解年国际房价走势时表示。

楼市作为经济的压载、稳定器，已应用于许多国家。 从历史经验来看，即使经历大危机，楼市也不错。 预计全球楼市将持续景气周期。 很多房地产行业的人对中国证券新闻记者说。

另外，年日本作为发达国家中看不到楼市下跌的国家，在很多房地产中介眼中，已经形成了价值的最低点。

日本举办奥运会的进度受到疫情的影响。 随着明年奥运会的举办，以东京为首的许多比赛地区的城市外观、基础设施将得到大幅改善。 加之许多发达国家楼市上涨的背景下，日本下跌，存在价值最低点。 预计2021年日本楼市将出现复苏迹象，届时将有很好的表现机会。 许多海外房地产销售人员向中国证券新闻记者指出。

租金收益率很高

欧美等发达国家的租金收益率一般达到4%以上，有些地区达到8%。 国外的不动产通常分为公寓和别墅，公寓的租金收益率更高。 专门从事海外房地产投资的经纪人宋悦(化名)向中国证券新闻记者表示，这类房子通常在隔断后以租给留学生为主，不会自己居住。 即使不加以划分，发达国家的租金收益率也普遍很高。 租金高是许多投资者购买海外房产的巨大动力。

宋悦表示，为了防止海外资金烧毁当地房产，目前许多国家在海外购买房产方面对非本国居民实施了严格管制。 作为住宅购买的一环、销售的一环、持有的一环，最重要的表现是需要交纳高额的税金。

像加拿大的不动产一样，非加拿大国籍的购买者在购买时需要缴纳15%的税，交易价格非常高。 另外，海外不动产基本上是永久的财产权，持有不动产需要交纳很高的税金。 特别是许多发达国家，前期经历了房地产泡沫化。 为了防止不动产的买卖，这些国家采取了一系列的限制措施，如在持有不动产时缴纳一定的不动产税，在出售时也根据总住宅价款缴纳一定比例的税金等。 宋悦向中国证券新闻记者做了说明。

受疫病的影响很大

从成交占有率来看，无论是欧美等发达国家，还是其他房价较低的国家，海外房地产买家的占有率都很低。 除移民用途外，购买者主要以儿童留学或纯粹分散投资的人群为主。 各国的不动产交易以当地的刚需为中心，在海外购买的诉求只是很少的一部分。 今年由于疫情的影响，在海外看房的人急剧减少，在海外购买不动产的人接近冰点。 一位海外房产购买经纪人李小梅(化名)对中国证券新闻记者说。

李小梅指出，受疫情影响，国外线下直接看房的方法基本被切断。 现在，国外的房地产购买中介利用vr等技术诱惑顾客远程看房。

部分房源是中介自持，中介对这类房源有一定的管理能力。 但是，许多房源面向全球市场，是性价比高的房源，几乎都在本土消化。 李小梅表示，从购房的趋势来看，首先需要通过律师事务所等机构发行海外银行账号，兑换成外币后，转入海外银行账户。 这些步骤的中介无关。 中介只确认外汇什么时候转入中介的监管账户或者开发商的指定账户，收取中介费，更改房地产的名义。

诸葛房拆师陈霄向中国证券报记者表示，海外房产购买通常通过中介渠道或直接向当地开发商购买，但从往年来看，海外房产购买的主要国家集中在美国、欧洲、澳大利亚一点的国家。 受今年疫情影响，购房者购买海外房产热情下降，投资热情下降。 另一方面，国外疫情控制仍存在较大不确定性； 另一方面，目前飞往海外的航班受到限制，阻碍了在海外购买不动产。

专家表示，境外购房政策及相关法规死角多，产权、资金安全存在风险，有可能发生经济纠纷等问题。 外汇管制对海外购买房地产也有一定的影响，外汇管制严格的情况下，意味着海外购买资金筹措困难。

原标题:海外房地产价格坚挺、成熟的市场租金收益率高

值班主任:田艳敏

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