“2020年房地产市场十大关键词”

年是不平凡的一年，新冠引发的肺炎疫情严重影响了年房地产市场，从去年2-3月市场冰点期开始疫情逐渐得到控制，领域重新启动企业活动，购房投诉层出不穷，市场回升回暖。 从整体上看，年全国房地产市场呈现先被抑制的快速发展态势。 在这里，我们用10个关键词回顾这起伏不定的一年，它们涉及领域快速发展变化的重要节点，以及关系到公司民生的热点。

对抗疫病

新冠引起的肺炎疫情是今年房地产领域最大的黑鸟。 年初，居民的脚步被困在房子里，房企的销售业绩也下滑。 根据克比瑞监测，春节前后一周，全国主要城市房地产销售数据接近零成交。

这只是个开始，整个一季度，我国房地产领域都遭受了疫情的巨大冲击波。 据中指院统计，去年一季度50个代表城市商品住宅月平均成交面积约1410万平方米，是近十年来同期最低水平，领域新增开工、投资额均受到影响。

随着疫情形势逐渐得到控制，楼市也进入复苏阶段。 进入年4月，房企销售从低谷上升，上半年期末完成了v字反转。 此后，领域销售规模保持高增长，去年8月房企100强销售额比去年同期增长近30%，市场迎来年度黄金节点。

直播卖房

年是住宅企业直播元年。 在万物皆可直播的时代，置业顾问、房企高管纷纷来到直播间，通过特价房源秒杀、购房优惠券等活动吸引了大众的目光。

受新冠肺炎疫情的影响，房企销售办公室不得不上线。 复地集团与比亚合作通过现场直播卖房。 自此，房企在直播中的热度持续增加，碧桂园、恒大、富力等头部房企纷纷入局。

随着疫情的影响逐渐消失，房企直播销售热度不减，成为日常营销手段。 根据天猫好房的官方数据，年双11期间，全国100多家房企拥有3000个楼盘，共80万房源上传天猫好房，特价房范围覆盖近300个城市。

现场销售是房企上网、接受科技化的表现，但目前购房仍是重新决策、重新线上体验的费用。 live house能否摆脱单纯的宣传效果，真正促成成交，还有很长的路要走。

三道赤线

除疫情外，房企去年面临的最大挑战莫过于三条红线。 年下半年，监管部门设立了除预付金外的资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金负债率不足1倍的三条红线，逐步设定房企有息债务增长率阈值，举债，减少债务，领域划

防范潜在的金融风险，促进领域稳健快速发展，是出现三条红线的初衷。 目前我国房地产相关贷款占银领域贷款的39%，是金融风险方面最大的灰色犀牛。 房地产投资增长过快，严重影响整个经济增长状态的平衡。 为了尽快适应监管要求，许多公司开始积极调整快速发展的步伐，制定减免债务方案。 世茂房地产、金科股份等积极降息增速的绿地控股公司也将制定详细降档方案，通过分拆上市、战投引进等措施重回安全区间。

长屋公寓

受疫情冲击，去年许多城市租赁市场低温，至今仍未复苏。 长屋公寓受到进一步的直接冲击，每年1-11月至少有84家公司爆炸了地雷。 其主要原因是资金链因高进低出、长收短付、滥用租赁贷款等模式而断裂。

两年前，长屋公寓潜伏的危机还没那么明显。 在资本增值下，多家头部公司在美国上市，因互联网式烧钱补贴而疯狂扩张，在疫情冲击和自身利益危机下层出不穷，波及数十万租户和业主。

规范租赁市场发展迅速，已经到了令人望而却步的地步。 日前召开的中央经济实务会议对住房租赁市场关注度非常高，在高度重视保障性住房建设的同时，要规范市场化租赁住房的快速发展，更好地处理大城市住房突出的问题。

其中，要加强保障性住房建设力度，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租赁水平。 从长远来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是关键行业，不仅要加强对租金、押金采用情况的监管，还要严控高进低退短租等市场混乱。 业界认为，今年房屋租赁行业有望迎来更加细分的监管政策。 随着地雷在一点点领域的爆发逐渐得到解决，市场的快速发展逐渐规范化，长租领域也有望步入健康轨道。

美国职棒大联盟

根据央行规定，从去年3月至8月，推进存量商业性住房贷款价格标准的稳定转换，持有商业性住房贷款者可以在固定利率和lpr之间进行一次选择。 由于大部分存量房贷的重新定价周期为一年，重新定价日期为每年的1月1日，因此去年12月的lpr报价与房贷一族今年的年月供给变化有关。

去年12月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心宣布，1年期lpr (最优贷款利率( lpr ) )为3.85%，5年期以上lpr为4.65%。 这两个数据都和去年11月一样，同时连续几个月保持不变。 业内人士表示，选择固定利率长期明确，以lpr为价格基准新增积分的方法对客户来说是随大流市，可以享受利率下跌带来的还款金额下降，但同样在利率上升时还款金额也必须增加。 目前，lpr浮动利率似乎暂时较低，但由于lpr浮动利率会动态变化，因此不能一概而论。

打新的

前几天，火热的深圳市场得到了更新，很多投资者抱着侥幸的想法涌向新建市场，参加了摇号和选房。 最典型的深圳这样的华润城润玺在第一期润四期，单价区间12-14.4万/㎡，周边项目挂牌均价达到17-18万/㎡，套房买家合理赚到500万的价差，一波。

新建住宅价格下跌的现象证明了二手房价格上涨，泡沫比较少。 问题是投资投机的诉求还在，涨价的气氛在高涨，买家钻了政策漏洞。 引起新的混乱，监管部门发声后，买家开始变得谨慎。

为了减少这种现象，专家建议从购房资格入手，审查热门楼盘，限制后续转让期限。

物管狂潮

年，房地产股经历了从狂欢到冷静的过山车体验。 上半年，房地产市场表现良好，不少房地产企业闻风丧胆，纷纷分拆旗下房地产企业上市。 其中，也有身材小、竞争力不强的迷你型公司。

房地产股的这场番狂潮与三道红线密切相关。 通过股权融资补充权益，房企可以大幅改善杠杆水平，特别是资产负债率和净负债率。 因此，无论物业管理板块是否已经运营成熟，开发商分期上市的意愿都集体暴涨。

但是，资本市场不会再买所有的帐了。 据克比瑞统计，年9-11月30家上市公司股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大40.3%，金融街服务跌幅达40%，中奥家、鑫苑服务、建筑业新生活、时代邻里等跌幅超过30%

碧桂园服务、保利房地产、万科房地产等头部企业，意识到领域风向的变化，开始谋求业务转型。 其中，碧桂园服务要大力发展社区团购服务、城市公共服务，保利房地产将沉入乡镇，万科房地产将成为科技企业。

组织和投资者都注意到房地产股的热潮已经过去。 如果不依赖房地产母企业，谁能在未来的成长空期间，确立差异化和专业化的竞争特征，谁能在巨浪的沙子里出类拔萃，分吃巨大的市场蛋糕？ 掠夺战

年受疫情影响，各地为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情期间开始井喷。 福州、广州、青岛、重庆等更多的一、二线城市纷纷参加掠夺战，全面开放落户成为了当年的热门话题。 在掠夺战的背后，各城市之间的竞争不再仅仅是定居政策的吸引力，也是与之相适应的快速发展前景和居住环境的吸引力。 只有在全面开放落户、吸收众多人口的基础上，城市必须设计满足人才住房、子女教育、医疗养老等现实诉求的政策，才能剥夺人的成功，留住人才。 楼市分化

深圳不论产品，全线热销的市场状态，没有在全国各地上演。 年各地楼市加剧分化，成为不可忽视的新特点。

日前，中国社会科学院财经战术研究院住宅大数据项目组发表了《中国住宅数据观察报告()》。 报告显示，国内房价已经严重分化，深圳、东莞、上海、宁波、苏州等地房价仍在上涨，但许多城市房价大跌。

下跌最严重的是廊坊，与年4月的峰值相比减少了46.9%。 青岛、天津比峰值下跌20%以上； 肇庆、海口、石家庄、济南、北京、西双版纳傣族自治州跌幅超过15%； 保定、郑州、北海、中山的房价超过了10%。

从此，只涨不跌的时代结束，城市间的分化将成为常态。 在住宅和住宅不炒的基调下，如果市场出现过热的征兆，监管政策一定会紧跟其后； 在人口流失严重的城市，房价下跌监测预警将成为市场监测的重要方面。

商品房预售资金监管

去年，一家知名房企在北京建设的豪宅项目，被准业主曝光开发商从资金管理账户挪用资金，施工方未收到施工款项，工程停止。 商品房预售资金监管制度由来已久，但现实情况是购房者房款不进入监管账户，进入监管账户的资金被开发商随意划掉，用于其他途径，导致工程停运和楼盘老化。 进入下半年，福州、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等地相继出台或完全新建了商品房预售资金监管的相关规定，北京开展专项检查，预售资金监管较为严格。 另外，一些地方和房地产机构也加强了二手房交易的资金存管。 业内专家表示，加强对商品房预售资金的监管，有助于通过专项资金防范房地产开发项目的偷工减料，维护购房者利益，确保房地产市场的有序运行。

(来源:第一财经、中原地产研究院等综合整理)

原标题:年度房地产市场10个关键词

值班主任:李欢

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