“供需两端发力 年内超百次调控降楼市“虚火””

进入今年以来，为了应对新潮的房价法带动的房地产价格暴涨等房地产市场的蔓延，热点城市房地产市场的调控政策相继落地。 截至目前，许多房地产调控措施已累计100多次。 从具体文案来看，限购升级、增加用地供给、加强住房贷款管理、打击市场混乱等成为关键词。

许多接受《证券日报》记者采访的专家认为，房地产市场调控的目的是不炒房地产，让房地产恢复自身的居住功能。

持续升级抑制虚火

今年以来，许多房地产市场调控政策不仅得到了多重加强，而且其方向也从一线城市向二线、三线城市扩展。 例如，4月5日，合肥市宣布了深化住房限购的楼市新政。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示，限购是房地产长效机制实施中常用的限制交易措施，在房地产市场运行中起到减速带的作用，迅速转换部分过热地区的市场预期，是投机性投资购买的诉求。

具体来说，此次合肥市提出，市区范围内有2套以上住房的市户籍居民家庭将停止在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他地域指定学校学区范围内购买二手房。 另外，暂停向法人、不法分子组织销售市区范围内的新建商品住宅和二手房(批准的人才公寓、积分招商项目除外)； 另外，通过司法拍卖或者招标中心的公开拍卖方法取得市区范围内的商品住宅，应当符合本市的住房限制政策，设定为竞争条件。

事实上，不仅是合肥市，纵观今年以来许多热门城市推出的楼市调控文案，不仅加强了住房限购，被放在了更突出的位置，限购的扩大还与限购等措施配套采用。

例如，对今年多次占据房地产市场调控热门排行榜的杭州市来说，3月初发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》指出，在加强住房限购的基础上，参加本市限购范围内住房司法拍卖的竞买者，应当遵守本市限购政策。 例如，3月30日西安市发布的《关于建立房地产联动机制促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》中，将限购者的覆盖范围扩大到了新市民和刚需者群体，同时也协助延长了限购时间。

许乐认为，限购范围扩大可以说是楼市调控深化的必然结果。 也就是说，如果限制购买新建公寓，具有投资、投机性的资本就会开始流入二手房、法拍房等以前的房地产市场管制的空白色区域。 但是，限购类型从新建住宅扩大到二手房、法拍房等，无疑可以堵住这部分政策漏洞，保持和促进房地产市场平稳健康快速发展的调控趋势。

从楼市调控的角度来说，事情调控从小事做起，没有一点特别可能存在的放松监管政策。

以3月24日南昌市公布的《促进全市房地产市场稳定健康快速发展的若干政策措施》为例，推进大南昌都市圈居民购房同权进程，改变房价限制、地价竞争单一土地出让办法等文案，被视为放宽购房限制。 据说这项政策的发表仅一天就中止了。 江西省政府约谈了南昌市政府主要负责人，要求南昌市立即整改，消除负面影响，确保市场稳定。 住建部也派遣了监督小组到南昌市现场进行监督。 另据记者了解，住建部已将南昌市列入房地产市场监测要点城市名单，加强南昌市房地产市场监管。

58安居客房地产研究院分院院长张波向《证券日报》记者表示，比较诉求方的限购政策是房地产调控的重要一环，热点城市限购门放开后，除了短期内实际购房数量大幅增加外，市场供给不足还促使房价不合理上涨，房地产市场稳定快速发展。

张波表示，目前监管政策在一线、二线等热点城市的执行力度已经趋紧，未来监管政策将多在补丁级执行，部分过热的三线城市也有可能进一步加强监管政策。 总而言之，楼市调控政策的市场效应已经开始显现。

土地供应中断，大楼温度下降

为了有效缓解住宅供需矛盾，降低高热楼市温度，提高住宅用地供给力成为许多楼市调控政策的上宾。

例如，为了满足居民的刚需和改善型住宅诉求，稳定市场预期，3月30日，合肥市自然资源规划局发布了《合肥市2021年度国有建设用地供应计划(市本级)》。 今年合肥市区住宅用地供给计划为660公顷，其中居住用地供给计划为600公顷，占计划总量的22.78%； 租赁住宅用地(单列)供应计划为60公顷。

3月31日，北京市公布了今年的集中供应地计划和前30笔挂牌土地的详细消息。 根据规划，北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批发布商品住宅用地转让公告。 其中，首批挂牌的30块土地，总占地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总额超过1035.81亿元。

根据当天苏州市自然资源规划局发布的《苏州市2021年度国有建设用地和住宅用地供给规划》，苏州市区(含吴江) 2021年度国有建设用地供给规划总量2231.7公顷，其中住宅用地供给规划615.2公顷，占规划总量的27.6% （

论述了增加住宅用地供给规模对楼市降温的意义，中航证券首席经济学家董忠云向《证券日报》记者表示，要确定供给和诉求价格，楼市要稳定房价，必须从供给和诉求的两端同时着手，促进供需平衡 虽然可以通过逐步抑制诉求来诱惑房价，但诉求往往不会消失，从而延缓集中释放，有可能导致房价的快速上涨。 因为，一方面需要通过货币政策和楼市调控的结合来限制投机购房，强调住房的居住属性；另一方面，需要积极增加土地供给，满足合理的居住诉求。 只有供需两端共同发挥力量，才能促进楼市供需结构的持续改善。

wind数据显示，近年来，我国100个大中城市的供应土地规划建筑面积逐年上升，与房价表现相对应，百城房价指数较去年同期涨幅大幅放缓，波动性也明显减少。

贝壳研究院高级分解师潘浩在接受证券日报记者采访时表示，首先，从总量上增加住宅用地供给，增加新住宅市场供给量，目的是应对供需失衡导致的房价暴涨，以及由此引发的一系列市场不规范行为。

最近出台了许多调控政策，都确定了在政策中建议增加年内土地市场供应量。 这样可以缓解热点城市土地市场供给不足的问题，减少竞价导致的土地价格上涨。 另一方面，为新建市场储备供应量，明年开始逐渐进入市场，预计有助于缓解新建市场供需矛盾，稳定价格，冷却楼市。 潘浩说。

他说，集中供应地政策的出台，目的是减少土地公开转让过程中，相关新闻不充分对市场预期的影响，纠正新闻公开的随意性、碎片化、不明确等不规范问题，防止未掌握重要相关新闻导致市场主体的竞争

董忠云表示，首先，应进一步规范和优化土地转让制度和相关手续，加强土地用途监管。 二是继续落实人地结合政策，各地方政府加强对当地人口结构、人地流动情况的监测和预测，结合人口和产业快速发展的情况，合理制定土地供应规划，尽快调整，减少土地闲置和浪费，提高土地利用率。

加强住房贷款管理

在住房不炒的要求下，涉房贷款的严格监管还在继续。 继北上广深等一线城市之后，包括合肥、西安等地也发出了加强房地产贷款管理的文章。

4月5日，合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康快速发展的通知》加强了个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质考核，认真查处了经营贷款、抵押贷款流入房地产市场的行为。 严格执行房地产贷款集中度管理要求，法人金融机构的房地产贷款和个人住房贷款所占比例不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

《西安市人民政府办公厅关于建立房地产联动机制促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》就集中管理房地产贷款、防止经营性贷款流入房地产行业等问题提出，各金融机构必须严格按照监管机构审慎监管政策的要求执行。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘、林在接受证券日报记者采访时表示，目前房地产市场大体上杠杆水平不高，金融审慎态度未雨绸缪，避免房地产周期性价格波动冲击金融体系。 使用贷款、经营贷款等信用资金流入房地产，与中国经济快速发展的大方向不一致，将进一步高杠杆化促进房地产泡沫。 特别是在经营贷款方面，目前国家鼓励公司经营对经营贷款实施利率优惠，一旦资金通过低息经营贷款流入楼市，将违背国家通过经营贷款快速发展实体产业的初衷。

3月底，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产行业的通知》。 这是为了严格控制资金违规流入楼市，加强借款人资质核查，加强贷款诉求考核，加强贷款期限管理，加强贷款后管理，加强银行内部管理，加强中介机构管理，支持实体经济持续快速发展

加强住房贷款管理，可以稳定现阶段房地产市场预期，防止过度举债，将房地产价格限定在合理区间，实现金融审慎。 棋盘和林说。

事实上，监管部门对资金违规流入房地产行业的处罚一直保持力量。 今年以来，银保监系统的多把罚单剑意味着信贷资金违规流入房地产。 例如，4月6日，据中国银保监会丽水监管分局行政处罚新闻报道，3次未发现贷款，导致项目贷款违约流入房地产市场，上海浦东快速发展银行丽水分行被罚款25万元。 由于发放非法贷款、融资资金流入房地产市场等违规行为，浙江遂昌农村商业银行股份有限公司被罚款85万元。

虽然监管部门猛烈出击，但融资资金违规流入房地产的现象并未消失。 为了加强住房贷款管理，未来各地各部门发力的是那些？ 盘和林表示，住房贷款管理仍需各部门共同努力。 例如，如何吸引银行跟踪经营贷款的流向，如何打通新闻壁垒，需要多个部门的合作。 一笔贷款，对银行来说，如果银行间转账，银行不容易继续跟踪贷款资金的流向，因此需要各地方政府从整体层面监控经营贷款资金的流向，打击违规行为。

出击平息市场混乱

今年以来，全国多数房地产调控不力，通过层层加码，加速房地产市场混乱，打击市场混乱，规范市场秩序成为许多楼市调控政策的重要文案之一。

合肥市提出西安严厉打击各种房地产市场混乱的建议，规范中介机构房源新闻发布行为3月8日，海南省发布《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》，全面清理整顿房地产公司和中介机构违法违规行为，规避限购政策，变相提价 严厉打击违规销售等违法违规行为，1月21日，上海市发布《关于促进本市房地产市场稳定健康快速发展的意见》，严格规范房地产市场经营秩序加强对房地产开发公司、销售代理公司、房地产经纪人的监管，整顿房地产市场秩序专项事业

房地产市场的各类混乱由来已久，采取多种措施规范市场秩序，进一步体现了对房地产市场坚决严格调控的政策性指导，有利于更彻底地执行房地产的房地产回购政策，提高房地产宏观调控的效果。 苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受《证券日报》记者采访时表示，如果严格落地，将抑制压力下降的部分非刚需购房诉求，压低房价，有利于房地产市场平稳合理运行。

资深美股投资者、anlan capital执行董事陈达在接受《证券日报》采访时表示，许多二手房的定价由房东或市场决定，房东的定价大多参考同一个小区的价格，但房东看到的价格都来自中介网站，这些价格 要点是，房价也不一定真实，中介有操纵二手房价格的能力和可能性，所以一定要抑制虚假房屋的定价

记者了解到，目前已建立二手房成交参考价格公布机制。 中原地产首席拆房师张大伟向《证券日报》记者表示，从各地调控政策副本来看，二手房价格明显上涨的城市大部分集中在房地产炒作氛围浓厚的区域，投资者集聚，价格控制有利于市场稳定。 从市场趋势看，预计全国一线、二线城市二手房价格管理将成为趋势，越来越多的城市有可能加强二手房价格管理。 从政策效果来看，深圳等城市二手房价格下调，预计近期房价上涨趋势将明显放缓。

监管部门在开展整治工作，打击房地产市场害群之马方面也不手软。 例如，今年以来，海口市市场监督管理局严厉打击房地产市场混乱，目前共立案7起房地产案件，结案1起，罚款98.8万元。 根据上海房管局3月9日发布的信息，为进一步规范房地产市场秩序，上海市区房管、市场监管和城管执法等部门多次联合执法，加大行政监管和执法力度，认真查处违法违规事件，举报6起典型案例。

其次，在净化房地产市场环境、抑制乱象滋生方面需要如何发挥力量，陶金认为，一是需要加大对违法行为的处罚力度，公开曝光典型案例。 二是需要形成常态化的监管体制和制度化的监管方法，形成更加严密的监管互联网，维护顾客的合法权益。

目前，加强二手房监管，各类新媒体和各类微信群宣传楼盘等行为也值得关注。 上海易居房地产研究院总监严跃进对《证券日报》记者说。

原标题:供需两端发力年内控制楼市“虚火”上百次

值班主任:颜甲

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