“"三道红线"压力下 稳居绿档房企迎冲刺窗口期”

中央广播电台4月6日的新闻(记者安垚自去年8月发布三道红线监管新规以来，一直是领域的热门话题。 自2021年1月1日起实施，三年内完成所有领域的计划，房企在全年年报业绩拆解中，大多着眼于减少债务、调整结构、增加现金流。

中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示，500家房企年资产负债率平均为78.77%，比去年同期下降0.89个百分点，首次下降的负债率平均为85.08%，比去年同期下降11.62个百分点，比2019年有较大改善。

在许多房企忙于脱红的时候，一些稳定在绿色档案的公司迎来了他们的冲刺期。

三条红线的效应表明住宅企业整体债务有所好转

年8月，住建部、央行联合召开房地产公司座谈会，为12家试点房企的有息债务规模设立3条红线。 这包括除预收款外的资产负债率不得超过70%。 净负债率不得超过100%； 现金的负债比大于1。

根据三道红线的规定，三个指标都不达标的，归为红色档案，不得提高有息债务规模； 2项目不达标，归类为橙色文件，有息债务规模每年不得超过5%； 项目不达标，归入黄档，有息债务规模年增长率不得超过10%； 三个指标全部实现，归类为绿色文件，有息债务规模每年不得超过15%。

三道监管新规的出台，确定了对房企财务指标提出更具体的要求，限制房企债务规模的无序增长。 控制债务、降低杠杆已成为许多房企的焦点和快速发展方向。

时隔半年，随着房年报的集中发布，三道红线的效力开始显现。

截至年底，龙湖集团、共生创展、华润地、中海地产、世茂股、大悦城地产、soho中国、信达地产、华侨城a等仍维持零踏线，此外，迪马股、越秀地产、金辉集团、远洋集团、中国金茂、五矿地产、五矿地产

据贝壳研究院公布统计，截至3月31日，已有62家以上房企发布年报，其中近5成房企实现三条红线降档，3家房企保存红色档案，12家房企保存绿色档案。 在统计的住房企业中，没有出现升级公司。

综上所述，贝壳研究院认为，三道红线融资新效应逐渐显现，房企减负成为全领域趋势，成果显著。 另外，房企包括融资、取得土地、分拆上市等重要经营环节，与公司的踩线情况密切相关，预计房企整体负债情况将进一步好转。

管理红利时代良好的财务结构更广更快发展空之间

追溯到2019年快速发展，在众多被指定为红色档案的房企忙于债务削减、结构调整的情况下，龙湖集团、招商蛇口、中海地产等始终保持在绿色档案中的房企看起来更加宽裕。

以龙湖集团为例，龙湖集团公布的年报显示，截至年底的净负债率比上一期进一步下降到46.5%，达到近5年来最低水平。 现金杠杆率达到4.24倍，除去定金后，资产负债率为67%，仍然稳定在三个红线的绿色档。

截至年底，龙湖集团综合贷款总额1673.7亿元，平均贷款价格降至4.39%，平均贷款年限6.59年有所增加，境外美元票据、境内企业债券多年来，低息屡创行业内纪录。 截至年底，龙湖集团现金和银行存款共计778.3亿元，比去年同期增长28%。

坚实的财务盘面，给龙湖的快速发展留下了充分的运营和扩张空之间，在销售、土地扩张、多元化开拓等方面取得了良好的进展。

龙湖全年全口径销售合同销售金额2706.1亿元，销售面积1616万平方米，分别比去年同期增长11.6%和13.5%，目标完成率为104%。 截至报告期末，新建土地面积2567万平方米，其中权益面积1847万平方米，权益占有率72%左右。 其中一二线城市获得的土地总建设面达到88%。

在商业运营方面，尽管受到疫情黑鸟的影响，龙湖全年守时、保质保量新建10家商场，商场销售额增长14%至305亿元，商业租金增长23%至58.2亿元。 此外，在租赁住房、智能服务等方面也取得了新的进展。

龙湖集团在战术执行层面表现出的韧性，也是其他绿色档案头部公司的缩影。 在整个领域忙于调整债务结构的同时，这些公司率先调整了状态，迎接了领域的新挑战。

例如，中海地产在不久前的业绩中表示，未来5年，销售规模肯定会以年两位数的速度增长。 商业收入、不动产租金也应该以比较好的两位数增长。 华润地也有同样的目标，预计到十四五末期，权益合同额和租金收入将在年基础上翻一番。

由于过去的积累，绿色档案头部的房企们在充满不明朗的大背景下，看到了越来越多的明确性。 并且，面对不断变化的市场环境，他们越来越多的加强了固定未来的能力。

正如龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓所说，龙湖集团多年来一直在加强能力杠杆作用，降低财务杠杆作用。 未来房地产的迅速发展，要依靠高财务杠杆并不容易，而是越来越多的未来能力杠杆。

( ( ( ( ( ) ) ( ) ) ( ) ) ) ) ) )之间即围绕服务战术，龙湖集团广泛的业务包围能力得到加强。 今年年初，龙湖集团正式推出新的生活服务企业品牌塘鹅，将房屋租赁销售、房屋装修增设为集团新的主要航线业务，围绕居住诉求的衍生，激发了新的增长动能。

一位业内人士表示，3条红线2集中等政策相继出台，标志着房地产领域正式进入管理时代。 这是只有能力者居住领域的新阶段，达标、稳健的财务数据是这个时代的入场券。

在这个土地红利、金融红利相继消失的新时代里，绿色机房企业们的冲刺已经到来。

原标题:在“财货声浪丨”“三道红线”的压力下，“绿段”的住宅企业迎来了稳定的冲刺期

值班主任:颜甲

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