“诉求达峰 金融监管收紧房地产市场增速或趋缓”

尽管受到新冠肺炎疫情的冲击，我国房地产市场保持稳定态势，交易规模更是创新高，每平方米房价平均水平突破1万元大关。 专家表示，随着金融监管进一步加强，下一家房企有可能采取主动降速、减少债务的措施，房地产市场增速放缓，2021年全年商品房价将上升或下降。

房地产金融监管全面收紧

年12月31日，房地产金融监管再次出台重磅政策，央行和银保监会联合发布《关于建立银领域金融机构房地产融资集中度管理制度的通知》。 通知将房地产贷款比例和个人住房贷款比例分为两条红线，根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分五个阶段设定房地产贷款集中度上限管理的差异化要求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，新规通过资金方对房地产信贷进行限额限制，是房地产市场长效机制的手段之一，首要目的是降低和防范房地产金融风险。 一段时间来，金融融资相关的房地产比例很高，不仅增加了公司和居民的杠杆作用，还占据了很多社会信用资源。

值得一提的是，除了进一步加强房企资金端的管理外，还将首次向信贷公司发出红线通知。 克瑞研究中心研究员杨科伟表示，从央行货币政策执行报告来看，很容易看出房地产和金融业的深度有关。 年以来，随着房地产领域进入新的上升周期，居民不断加杠杆购房，导致了居民部门杠杆率高的企业。

据全联房地产商会创会会长聂梅生介绍，目前城镇居民资产负债率快速上升，住房贷款是家庭负债的主要组成部分，这意味着购房费用占教育、养老、日常费用的很大一部分。

央行货币政策执行报告显示，去年11月，金融机构新增贷款11792亿元，其中住户部门新增短期贷款2485亿元，约占21.1%。 住户部门追加中长时间贷款5048亿元，约占42.8%。 这个数据真实地反映了居民还在举债买房。

中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，个人贷款与定金同比回升幅度存在差异，年1-10月个人贷款同比增长9.8%，定金同比增长4.3%，反映出投资诉求增长和杠杆率增长

杨科伟表示，在房地产领域持续举债将难以继续，将转向举债，以确保房地产企业负债率、居民杠杆率逐渐返回安全线内，保护不发生系统性金融风险的政策底线。

求渐近峰值增长率会减缓

reico实验室首席专家刘琳表示，近三年的数据显示，商品房销售面积年均17亿平方米左右，增长率几乎为零，意味着商品房销售面积渐近峰值。

据易居公司集团首席执行官丁祖昱介绍，从年到年，由于房价上涨和一线城市成交率上涨，房地产年成交额从14万亿元上升到17万亿元，但年销售面积基本在16亿平方米左右，未来成交面积也大幅增长。

偃鹏飞表示，2025年预计住宅绝对拐点，也就是住宅销售额绝对值下降，但现在时间可能会提前。

25至45岁的群体是购房的第一群体。 刘琳表示，预计该集团数量在十三五期间将比十二五期间减少1800万人，在十四五期间将进一步减少该集团数量。

不仅成交面积难以增长，丁祖昱还指出，过去房企大举进军，资金带来了巨大动力。 如果没有投入越来越多的资金，整个领域进一步持续上升的动能将会大幅受损。

对此，刘琳预测，十四五期间，城镇新增住房诉求总量将保持高位，缓慢下降，房地产开发投资将保持低速增长，对经济增长的贡献率将下降。 另一方面，对于长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、成渝、长江中游等人口最多、城市人口增长最快的5个城市群，14、5个期间的房地产诉求将持续增长。

市场分化或加剧

贝壳研究院高级分解师潘浩表示，未来几年房地产领域的现金流将保持紧张状态，房企偿债压力将持续上升。

随着监管的收紧，房企资金获取困难，房企投资明显集中。 潘浩表示，年中心城市土地市场的价值得到重新认识，发挥供需两端和力量，市场观察力被拉回二线城市。 这是因为不同层次的城市分化或加剧。

数据显示，年，一线城市居住用地成交金额比去年同期增长43.2%，二线城市成交面积稳定，成交楼价比去年同期增长11%，成交金额增长13.5%。

中原地产数据显示，全年，上海销售地金额2952.36亿元，比去年同期增长47.96%，广州土地销售额2563.69亿元，比去年同期增长50.67%； 南京卖地金额2093.90亿元，比去年同期增长23.4%；佛山土地出售额1356.76亿元，比去年同期增长74.7%； 西安卖地金额1058.37亿元，比去年同期增长45.45%；深圳卖地金额1053.7亿元，比去年同期增长53.25%；南昌卖地金额578.6亿元，比去年同期增长112.15%。

据偃鹏飞介绍，2003年至2003年，我国城市新人口的92.22%集中在城市群和都市圈。 未来，房地产市场将是快速发展空之间最重要的城市群和周边地区。

的标题:减缓房地产市场增速或地域分化加剧

值班主任:李欢

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