“贷款新规对房市影响几何 房地产领域加快分化”

进入2021年，银行领域和房地产领域最热门的应该是最近相关部门出台的房地产贷款管理和积分房地产公司资金监测、融资管理规则。 这些硬核的房地产金融调控措施会给房地产领域带来那些变化？ 房地产领域的动向怎么样？

限制向住宅区过度融资

年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银领域金融机构房地产融资集中度管理制度的通知》。 《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分五个阶段进行分类管理，设定了房地产领域的贷款余额占用上限和个人住房贷款余额占用上限。 房地产贷款余额将房地产开发公司放在首位进行比较，个人住房贷款余额将购房者的购房贷款放在首位进行比较。 一般来说，贷款新规的目的是限制银行贷款过度进入房地产领域。

众所周知，房地产领域是高度资金密集型领域。 近20多年来，房地产领域通过高杠杆、高负债、高周转实现了高速发展。 其中蕴藏的风险越来越受到重视。

银保监会主席郭树清在《完整的现代金融监管体系》一文中提出要坚决遏制房地产领域的泡沫。 目前，我国房地产相关贷款占银领域贷款的39%，另外大量债券、股东资本、信托等资金进入房地产领域。 可以说房地产领域是现阶段我国金融风险方面最大的灰色犀牛。

中国房地产业协会会长冯俊表示，许多房地产公司负债率过高，销售受阻，还款大幅下降，现金流承压，到期债务叠加，公司运营风险剧增。 受这次疫情的影响，这个问题更加突出了。 因此，房地产公司应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产领域的优质快速发展，也是宏观经济的潜在风险。

资金在房地产领域规模庞大且过多，不仅积累了房地产泡沫，还占据了实体经济的投入份额。

事实上，此次贷款新规并不是最近首次对房地产行业进行金融监管。 年8月，住房城乡建设部、人民银行召开要点房地产公司座谈会，形成要点房地产公司资金监测和融资管理规则。 限制此次重点房企融资监管的三条红线是房企除预收款后的资产负债率不得超过70%。 房企净负债率不能超过100%房企现金短债比小于1。 住宅企业一旦下线，就无法增加或严格控制有息债务规模，而且实现上述目标的期限截止到2023年6月底。

业内人士普遍认为，三道红线和房地产融资集中度的管理制度是双向管制，既规范了资金采纳方，也规范了资金供给方，有利于房地产业长期稳定健康快速发展。

住宅企业的高杠杆化难以为继

在谈到三道红线时，万科董事会主席郁亮表示，这是领域重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，预示着房地产金融红利时代的结束。

恒大用尽一切手段打折甩卖等实际行动，努力消除踩踏线危机。 数据显示，年，恒大完成合同销售额7232.5亿元，同比增长20.3%。 实现销售额同比增长38.5%，达到6531.6亿6000万元。 其七折卖房、0元购房等措施频频热销。 业内人士认为，恒大努力出货、降债，体现了领域面临的共同状况，也是房地产领域降债努力的缩影。

中国人民银行金融市场司副司长彭立峰表示，建立房企资金管理新规则的目的是提高房地产公司融资管理的市场化、规则化、透明度，促进房企对稳定金融政策的预期，合理安排经营活动和融资行为。 然后，稍微纠正公司盲目扩张的经营行为，提高房地产公司的抗风险能力。

广东省房地产协会会长王韶认为，在房地产金融调控的背景下，量、价、利前所未有。 头部集中度和区域市场分化进一步加剧，对公司的企业品牌建设、财务运营、产品管理等能力提出了更高的要求。

王韶表示，高杠杆、高负债是对公司资金运营能力的严峻考验，稍有不慎，就会陷入困境。 防范风险、改变增长方式是房地产公司必须跨越的门槛，以往开发商乐在其中的高杠杆、高负债、高周转的运营模式将成为绝唱。

业内人士认为，房地产领域将真正进入大规模洗牌、大分化阶段。 随着金融资源的匮乏，中小住宅企业获取金融资源的难度越来越高，价格越来越高。

房屋租赁将得到越来越多的支持

住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设事业会议上表示，2021年将切实实施房地产长效机制方案，促进房地产市场稳定健康快速发展。 并要求各地认真落实主体责任，密切跟踪市场形势，相机启用储备政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，着力稳定地价、稳定房价、稳定预测。

这表明未来房地产长效机制将切实实施并持续完善。 现有的限购、限贷、土地、税收、金融监管政策将继续适用，与不断变化的市场相比，储备政策可能还会出台。 不炒房也要好好地坚持好几次，有望房地产市场整体平稳运行。

年底召开的中央经济实务会议提出，必须高度重视保障性租赁住房的建设。 这表明，未来租赁住房将得到越来越多的政策支持，成为快速发展的亮点。

业内人士认为，未来租赁住房的快速发展将在增加租赁住房供给、保障和扩大租赁权益、规范和支持租赁公司快速发展等方面持续发挥作用。 届时租金将更加平稳，租金将成为另一种长期居住选择。

原标题:贷款新规对住宅区有什么影响？ 房地产领域加速分化

值班主任:李欢

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