“房企融资"三道红线"将于2021年起全面实施”

在预计三条红线中，近期房企债务削减趋势越来越频繁。 北京商报记者根据该政策研究院的数据进行整理发现，今年第三季度，总计a股的93家房企中，只有33家绿色档( 3条未踩线)房企。 据统计，在40家h股房企中，上半年财务指标位于绿色档案( 3条未踏线)的房企只有6家。 随着住宅企业未来的发展空之间收紧，安全成为了第一要义。 通过项目转让、引入投资战、分拆上市、并重新归还来调整长短债、关注资金安全性是过冬的关键，如何举债、降债，房企也采取了不同的应对途径。

住宅企业的70%踩线

住宅企业融资三道红线将从2021年开始在所有领域全面实施。 根据设置标准，红线1 (预收款(除去预收款后的资产负债率为70%； 红线2 )净负债率为100%； 红线3 )现金短债比不足1倍。 根据三道红线触线的状况，将房地产公司分为红、橙、黄、绿四个阶段。 如果三条红线都踩了，开发商的有息债务就不能再增加了； 踩中2支，有息债务规模每年不得超过5%； 踩一个的话，增速不能超过10%； 一本书掉了，不能超过15%。

据北京商报记者根据该政策研究院数据整理，今年第三季度，总计a股的93家房企中，绿色档案( 3家未踩线)房企33家，占35.48% )； 黄档(一条跳板)房企27家，占29.03%； 橙色档案(两条铁路道口)房企14家，占15.05%； 有19家红色档案( 3条铁路道口)住宅企业，占20.43%。

据统计，在40家H股房企中，上半年财务指标为绿色档案( 3条未踏线)房企6家，占15%； 黄档(一条踩线)住宅企业17家，占42.5% )； 橙子(两条铁路道口)住宅企业10家，占25%； 有7家红色档案( 3条铁路道口)住宅企业，占17.5%。

北京商报记者观察到，在红色档案的26家房企中，不乏头部房企和千亿规模房企的身影。 头部企业包括中国恒大和融创中国，但在全年的业绩会上，减少债务也成为了两大头部公司的高频词。 恒大管理层表示，-2022年，有息债务目标是平均每年减少1500亿元。 也就是说，今后三年内将永久减少的债务总额将达到4500亿元。

千亿规模房企中，富力地产、中国奥园、泰禾集团等多家房企在红色档案内，另外，弘阳地产等近年来追赶千亿目标的房企也有不少红色房地产企业，富力房地产、泰禾集团等21家房地产企业的净负债率超过130%，

住宅企业自主降档

为了进一步拓宽融资渠道，包括恒大、融创、华润等在内的多家房企在年内实施了分期上市动作。 据《北京商报》记者整理，截至目前，年内共有15家物管公司成功上市，远远超过去年的12家规模，但整体表现与去年有较大不同，恒大房地产也在上市第一天出现破绽。

虽然不擅长房地产上市，但在卖方恒大取得了不俗的成绩。 根据恒大集团公布的数据，今年11月，恒大累计合同销售额为6786.6亿元，比去年同期增长约16.9%。 据此，恒大提前实现了全年6500亿元的销售目标。 值得一提的是，恒大在年内解除了超千亿的对赌警报，这也为应对三条红线奠定了基础。

与头部房地产企业的转型相比，一些债务压力过大的房地产企业没有发挥太大的(/k0 )区间，随着融资窗口的收紧，房地产企业的瘦身动作最近也越来越频繁。

11月9日，富力地产宣布，拟将广州富力国际空港综合物流园内的房地产定价为63亿元，其中70%的权益将以44.1亿元的价格转让给黑石。

房地产商的严跃进表明，项目转让可以尽快实现回收资金的目的，缓解短期债务压力。 剥离财务业绩不佳的资产也有助于优化债务结构。

出售不能自我救济，最终的道路只有转让企业的支配权。 例如，据说年内京汉股正式出售给中国奥园，公司名称也将在近期变更为奥园美谷，进军美丽的健康产业。

此外，引入战投也是房企减少债务的比较有效的措施。 今年9月，房地产市场上演了两场险资与房企联姻的大戏，但最终招商蛇口的引进圆满失败，阳光城成功拿下泰康。 据北京商报记者介绍，截至今年第三季度，阳光城除去预收款后的资产负债率为79.21%，纯负债率为108.35%，踏上了两条红线。

债务降档是不可缺少的，住宅企业也采取了不同的应对措施。 大企业可以利用自己的企业品牌效应，用价格打动买家，也可以利用自己的规模效应，开拓新的输血渠道。 但是，中小房企业的选择空之间是有限的，对它们来说，如何突破生死线并不乐观。

通过新的还原调整债务结构

从整体上看，融资三大红线信号发出后，压缩债务规模已成为共识，但作为资金密集型领域，房地产开发商规模迅速增长，面临着较高的债务压力。 因此，目前融资三大红线正在被打压，但所有房企都要慢慢解决。 特别是在短期债务偿还压力紧迫的情况下，一些住房企业仍需继续融资，并通过重新返还长期短期债务结构进行调整。

该政策研究院资深分解师肖云祥表示，其实在三条红线消息传出后，政策效果就显现出来了。

根据该政策研究院监测的40家典型房企融资数据，6月融资规模达到高位后，房企融资规模持续下跌3个月。 到了10月，融资规模略有反弹，仍处于低位。 到了11月，融资规模强势反弹。 从结构上看，11月融资规模比重最大的分别是其他债权融资、企业债务和国内银行贷款。 肖云祥表示，其他债权融资方法融资规模的增长来源于多元化融资方法，其中债权转让和应收账款转让的规模和频率明显提高。 例如，招商蛇口以股加债融资41.4516亿元，绿地香港以股加债融资72.6亿元。

据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模预计比去年同期增长36%，达到12448亿元，房企偿债压力持续上升。 融资新规对未来房企整体债务增速将起到一定的制约作用，但根据近5年房企债券融资发行周期的推算，未来房企债券融资到期债务压力预计还需要3-5年才能实质性降低。

住宅企业短期内不开发债务诉求，但债务融资规模已经减少。 严跃进表示，目前头部住房企业仍有债务融资机会，但中小住房企业越来越难，债务发行率一般较高。 这是因为，未来房企会选择节流，相关费用的支出和土地的获取方式将越来越谨慎。

中南建设cfo辛琦曾在全年业绩会上表示，三道红线是房企、金融机构双管齐下的长效机制。 限制债务增长规模，对于头部房企来说，可能会更稳定，但未来逆向市场可能会变红，难以在弯道超车，可以打消一些房企狂飙的想法。

标题:去红线行动，哪个房企安全了？

值班主任:李欢

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