“按套内面积交易 让房市少些“坑””

以住宅占地面积计算，市场上可能发生的连锁反应和开发商的变通应对需要充分的事前判断和解决办法。

近日，住房和城乡建设部官方媒体发布的《关于《城乡供水工程项目规范》等38项住房和城乡建设行业全文强制工程建设规范公开征求意见的通知》确定，住房建筑要求按套内采用面积进行交易。

世纪末进入商品房时代后，中国住宅交易采用了将套内面积和公摊面积相加的计算方法。 虽然至今仍在继续，但其合理性一直受到质疑。 两个方面的槽点尤为明显:

一是公摊面积的计算标准模糊，也难以现实测量，开发者的弹性操作空之间很大。 由此，公摊面积实际上成为房屋交易中的隐性黑洞，有时也会引起客户的诉讼。 根据媒体报道的极端例子，去年山东高密度某楼盘上市后公摊系数超过52%，造成买家受伤。

二是通过公摊面积进行评估，加剧了市场交易公平的不安。 例如，如果有两家总额相同、产权面积相同的住宅，由于公摊面积不同，购买者实际获得的采用面积很可能会有很大差异。

因此，上述对客户的不良影响，以及在统一实施近年来房价上涨和硬复盖交易后，统一变更包括公摊面积在内的建筑面积评估规则，以在套内面积进行交易，也是一种实用的纠正，符合购房者的实际兴趣

当然，按照套内面积计算的利润，最重要的是让房屋交易更加透明，以免购房者不必在建筑面积、套内面积、公摊面积等多种指标上与开发商抗争。 对于其他方面的获得感，不能期望过高。 例如，购买费用没有实际影响。 而且，正如一些人担心的那样，如果按套内面积计算，意味着住房单价将相应上涨。 在这个过程中，也要关注如何避免开发商的隐性涨价。

除此之外，对于新规可能给住宅交易和后续其他环节带来的连带影响，也必须有配套的落地细则。 例如，在相关信息的投稿中，关注度最高的是现有的二手房是如何计算的。 也就是说，新建住宅交易将实施套内面积的计算标准，但现有的二手房是按建筑面积进行评估的，重新投入市场后，是按新规则实施，还是按旧规则继续，这关系到购买者和销售者双方的利益，如何平衡

另一个现实问题是，按套内面积计算，业主对支付物业费、取暖费、甚至将来可能征收的房产税等有可能带来长期利益，但这并不意味着小区公共区域的维护费可以免除。 应妥善解决该费用的一部分如何由业主分担，是换算成套内面积统一征收，还是另设标准。 多年前就取消公摊面积的重庆，在不动产费用征收上多按照建筑面积计算，这种方式是否会成为主流，有待探索和规范。

按套内面积计算，对客户来说当然是好消息，也是中国商品房交易与国际通行规则的接轨。 但是，对于可能发生的市场连锁反应和开发者的灵活应对，需要充分的事前判断和解决方案，这样就可以将规则调整带来的红利不打折扣地送到买家那里。

原标题:在住宅区用套内的面积交易很少的“洞”

值班主任:李欢

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