“商办销售新伎俩：代理注册地出租盈利”

难卖的办公室让开发商和代理企业不断发明促销手段。 最近，据北京商报记者调查，迄今为止，开发商为逃避326笔限制购买而衍生的代购企业——股权转让和法人变更服务，支持持股期间做账的全产业链操作，增长了新的租赁注册地的利润。 即以商务舱可租赁、可出售名义的企业地址为推广环境，推广稳定的租金收益吸引买家。 另外，据北京商报记者介绍，租赁注册地址盈利的方式在商业住宅销售过程中由来已久，在互联网等平台上也形成了租赁商业住宅注册地址的新业务，提供服务的经营者在服务介绍中注明个人住宅地址并进行租赁 但是，许多专家表示，租房者办公室注册地的操作并不稳定赚钱，背后仍存在风险。

老把戏:

代理企业股份转让、

法人变更和会计服务

前几天，一位购房者王先生拨打北京商报热线称，通州区的一个商务项目仍然是为了为购房者提供代工企业等服务而存在的，存在违反经销商进行项目的情况。 另外，王先生表示，该项目的销售人员将商品房企业地址作为吸引顾客购买的一大推广点，注册地址主张可以自用或出租，但王先生认为这种情况可能会诱导购房，存在风险。

据北京商报记者调查，王先生口中违规项目为通州某大型房地产项目3期，目前销售的商业产品近40平方米的小型复式，均为50年产权及精装修，售价135万元起，成交均价约3.7万元/平方米 现场销售人员表示，由于年底冲刺的业绩，该项目开发商已于年9月将项目下的部分商业项目打包销售给代理商企业，并就打包房源签订了网络合同。

代理商介绍，该项目50平方米以下的小户型商业项目，已被自己企业合作的投资方基本买断，以销售的近40平方米的小户型复式为例，当时整栋中的450套房 现在还剩150套左右，仅去年12月的1月就销售了120套，剩下的房源预计不到两个月就能全部售完。 另外，无论是需要客户群转移的人，还是个人投资者，都是不错的选择。 在自己那里买的价格绝对优惠。 代理商的住宅和开发商的住宅价格相差近10万元。 那个和服装的批发一样。 批发后每栋集中起来卖给外面，销售成本肯定会低于周边市场的价格。

另外，这些销售人员目前在经销商向代理商打包销售前集中注册了企业，每个套件对应不同的企业，购买者只需要明确购买意向和资金情况是否得到支持，购买资格问题无需在意 与开发商有多年销售项目合作关系的第三方服务企业，强调协助处理房地产购买前后相关的各种交易问题，如股权转让和法人变更、持股期间的做账服务等。

以上服务均注明价格。 销售人员表示，股权转让和法人变更的账户过户费用为5000元，第一年的会计费用为3600元。 购买者在签约后也可以自主选择是否继续与第三方服务企业合作，通常可以签订1-3年的服务合同，期间的结算费用受到很大的优惠。

新花样:

商业不动产下登记的土地可以按年出租机构化后返回出租

值得一提的是，代理商销售人员在向购房者介绍项目时，反复提及商业住宅可租赁、可销售名义的企业地址，推动其拥有稳定的租金收益以吸引购房者。

据上述销售人员介绍，与现在销售的办公室对应的企业的地址在住宅的山里。 这个地址是按年租用的，第一年的租金已经为购买者支付了。 今年9月，这一批商务房租企业的地址将集中到期。 届时，第三方服务企业会询问购买者是继续租用还是一次也不重复购买。 如果持续购买的话，合同费用为6000元，1.2万元可以不用重复一次现在采用的企业地址就可以购买。 关于购买不动产的企业的地址为什么在不动产公司，销售人员说是因为不动产公司的地址便宜，注册价格低，通州区的不动产公司的地址租金最大。 购买位于通州区台湖的这套公寓，自然可以获得更高的潜在利益。

该销售人员进一步表示，以通州为例，商业购房人在租赁通州区的企业登记地址每年收益1万-1.2万元，该收益基本可以与商业住房持有期间的房地产税费、记账费及居住期间的房地产费相抵，但前提是可以找到承租人。 销售员也给买家带来了友情提示，但如果不想自己找租户企业地址的买家，可以放心地为第三方服务企业处理稳定的收益。 每年租赁给第三方服务企业的价格为9000元/年，之后该交接企业寻找承租人，但所得租金差额与购买者无关。 销售人员说，后者的型号是后租赁。

另外，销售人员表示，上面经常提到的第三方服务企业，几乎包揽了北京市绝大部分商务项目的代办企业、股权转让和法人变更及做账服务，除了提供一条龙服务规避购房限制外，还对商务房租赁企业的住所 作为商业项目的旭辉26街区的相关服务也由这家企业代理。

另外，北京商报记者1月22日浏览网站时发现，租赁商经营房地产名下企业地址的操作除了线上由第三方服务企业作为载体开展外，还不知道何时在网上悄然兴起。 在网上，商店也光明正大地推出了租赁贴纸。 标题是商店住宅登记地址的租赁，更新时间显示的是一周前。

专家:

推进企业注册处不违规

担心出租或隐藏

且不谈放弃该房地产项目违规推广商业产品居住属性的问题，许多专家围绕北京商业新闻记者在此次调查中发现的开发商和代理商为推广环境销售商业住宅可租赁、可销售企业的地址进行了讨论。

据悉，不愿具名的房地产领域专家解体后，市场将影响销售行为。 这位专家说，在326限购令之前，商业项目市场买卖兴旺，不存在这样的问题。 但是，现在很明显，楼盘的销售者们利用各种各样的推广手段来吸引买家。 中原地产首席拆房师张大伟更是直言不讳，政策原因导致目前商业住宅市场畸形发展迅速。

北京盈科(上海)律师事务所高级律师郭韧认为，房地产销售涉嫌通过出借企业注册地的方式加强或不当推动顾客的购买意愿。 对将商业地产下的企业地址租给他人的购房者来说，表面上看似获得了稳定的利润，但背后隐藏着巨大的风险。

郭韧指出，如果租赁地址的企业经营不善或该公司非法经营，该租赁企业的地址将被认定为非法经营地，并有可能被相关部门检举。 一旦涉及相关纠纷，也不排除有人来租赁地址维权。 另外，如果将来实际发生问题，工商可以吊销此前租用该地址的公司的执照，但不会强制搬迁地址。 此后，承租人能否稳定地支付年租金给出租人也不清楚。

请不要被这些迷惑。 这些是小利。 后面可能很麻烦。 一遇到事件我就不舒服。 郭固件出示给购买者，购买者必须合理决定。

原标题:商营销售新招:代理注册地租赁利润

值班主任:李欢

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