“游走在灰色地带 商住房将何去何从？”

当初打擦边球觉得很便宜，但是现在卖不出去才知道吃亏了。 在北京市通州区台湖镇购买商业住宅的陆鸣辰日前对记者表示，他手中的一套商业住宅是年底因居住诉求购买的，全年商业住宅政策出台后，他无法放手，一直持有至今。

北京限购政策出台后，这类房地产交易基本停滞。 许多商业住宅的所有者非常无力，手中的商业住宅目前面临着无法出售的不自然。

商业居住者混杂，不动产维护少

当初因为是满足住宅诉求购买的，所以考虑了转移之后再卖。 在北京北奥运会附近购买商业住宅的牛磊告诉记者，他年从国外来北京工作，商业住宅购买限制很少，他又不方便带房子租房，先买商业住宅过渡。

牛磊告诉记者，当初购买这套房时，价格比附近商品房的单位面积低3000元，为7000元。 户型是loft，所以换算成单位面积的价格会更低，只是首付的价格有点高。

访问该商业住宅小区时，发现住宅小区是年建成的，商业居住者和个体居住者混杂，物业管理混乱。

以前来看房的人很多，但最近除了租房子的人以外几乎不来了。 在该小区底层经营超市的陈姓经营者告诉记者，随着北京对商业住宅的政策限制，去年商业住宅限购后，很少个人来这里看房。 来这边看房的商户老板也基本上来开超市了。 创办企业的是民水民电。 另外，附近有居民区，所以很适合。

随后，记者访问了朝阳草房、大兴亦庄和通州台湖的几个商业住宅区。 虽然发现这些小区大多建设期在10年以下，但许多小区由于缺乏相应的物业维护和管理，普遍出现了商业和个人居住的区别、人员杂乱等问题，居住环境欠佳。 因为有人开办企业，人车分流管理不好，有孩子的业主特别担心安全问题。 住在朝阳区草房附近的商住区的柳鸣说。

限制追加费用的购买，成交几乎没有了

房地产市场火热的时候，买商业住宅的人很多。 买的业主本想拿到手大赚一笔，但没想到突然出台了政策。 在北京房地产企业负责住宅类住宅销售的戴晓告诉记者，他曾经负责台湖镇商业住宅小区的销售工作。 她至今还记得去年3月26日出台严格的商业住宅限购政策的几天。 当时，我已经和几个业主约定好要交押金签约。 政策出台后，那几笔生意成了泡影。

商业住房政策限购后，许多人担心未来的商业住房是否会面临无人居住的困境。 据晓说，事实上也是这样，但是之后，我负责的楼盘变得冷淡了，代理我们业务的几家中介也结束了合作。 没人买，没成交，我也跳槽了。

为了稳定房地产市场，北京确定了商业、办公类项目不得随意改变为居住等用途。 另外，规定个人购买库存业者的住宅时，只能无名义、支付5年的社会保障或税金，且只能全额购买。 另外，上海、广州、深圳、成都、天津等也相继采取措施加强对商业住宅的限制，商业住宅冷却。

实际上，无论从供给侧还是诉求侧来看，北京商务类住宅市场都处于冻结状态。 商业限购政策出台后，监管部门对市场违规行为进行了严厉查处，不少楼盘因涉嫌商业改革而被查处。 北京市通州区房屋销售经理告诉记者，北京商住楼盘的样板房全部关闭，楼盘宣传也不见踪影，上网本也被暂停。 许多需求者和投资者因为担心商业住宅未来的市场而放弃了购买计划。

商业住宅是生活在政策的夹缝中的

实际上，商业住宅是活在政策的夹缝中的，其本身就是违反的。 目前的政策都填补了原有政策管理方面的漏洞。 易居研究院副院长杨红旭说，我国土地用地的性质没有商住这一种类。 由于一些开发商制定了违规的建筑计划，商业住宅在灰色地带游泳。 开发商对商业、办公用地的利用率和诉求没有住宅那么高，所以他们即使违规也愿意改为住宅。

住宅和办公室的土地差价约为两倍以上，如果可以改为商业住宅提高出售的单价，开发商可以获得大部分利润。 不愿具名的住房开放项目负责人告诉记者，好处的推进将导致越来越多的人尝试进行商改居住。

记者查了相关统计数据，从北京去年以来的市场情况来看，普通住宅平均一套的总额为467万元，商住公寓平均为202万元。 也就是说，商业住宅的价格约为该地区普通住宅的一半。 年3月26日出台相关政策的一年间，商业住宅成交量占北京房地产交易市场的一半以上。

为了改变这种情况，2007年，北京市居委会与商业住宅项目进行了比较，提出了风险。 年，北京市下发相关通知，要求商业、办公项目不得设计为住宅结构，不得设置单独卫生间，开发商自行断供销售的商铺不能办理房产证。 但是，这些警告被开发者和购买者选择性地忽略了。

其实，已经购买的业主也有好消息。 限购政策出台后，政府部门又发布了关于商业性限购政策的补充证明。 北京通州区的房地产中介销售人员告诉记者，购买的商业住宅，购买者可以保持现在的样子，购买的商务舱房屋可以租赁，可以不限定租赁对象销售，但是购买者必须满足政策要求。

一项数据显示，近10年来，北京共成交约40多万套商业地产，其中包括25万套左右的商业地产，这部分地产的90%为个人购房。 据此计算，北京市约有22.5万所商业住宅为保存房。 该住宅的一部分只能出售给符合购买条件的个人或公司。 这个限制条件无疑是商业住宅流通的一大障碍。

原标题:游走于灰色地带的商业住宅将从哪里开始？

值班主任:李欢

本篇文章：《“游走在灰色地带 商住房将何去何从？”》