“央行银保监会金融监管升级 房地产融资再收紧”

房地产融资越来越紧缩。 年最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银领域金融机构房地产融资集中度管理制度的通知》，建立了银领域金融机构房地产融资集中度管理制度，分五个阶段设定了房地产贷款和个人住房贷款的占用上限。 在此之前，要点房地产公司已经试行了资金监测和融资管理规则，也就是行业中所说的三条红线。

据业内人士介绍，从三条红线到五级分类，从资金诉求侧到资金供给侧，房地产业的金融监管进一步升级。 2021年，房地产领域将比以往经历更多的考验，越来越多的房企将自主减负，年融资规模材料将保持低位运行。

房地产融资集中度的管理制度是指在中国境内设立的中资法人银领域金融机构，其房地产贷款余额比例及个人住房贷款余额比例应当符合人民银行、银保监会明确的管理要求，即不得超过人民银行、银保监会明确的相应上限。 具体来看，银行领域机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农协机构、县域农协机构、村镇银行5级，房地产贷款所占比例上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%，个人

中原地产首席拆房师张大伟指出，此次单独为个人住房贷款占有率设定上限，也是近年来首次。 全联房地产商会创会会长聂梅生此前表示，目前城镇居民资产负债率快速上升，其中住房贷款是家庭债务的首要组成部分。 业内人士表示，单列个人住房贷款红线对防范金融风险更为重要。

中国银行(维权)研究院研究员梁斯对《经济参考报》记者表示，由于新规要求，部分银行房地产信贷占有率超标，2021年信贷投放结构有必要调整，以抑制房地产贷款增速。 特别是一些银行超标幅度明显，需要通过压力下降来增加房地产贷款规模以满足监管要求。 从整体来看，新规对信用总量影响不大，但房地产贷款增速下降或低于整体贷款增速。

东方金诚房地产领域高级分析师谢瑞也表示，新规实施后，一些金融机构将以更严格的贷款标准、更高的贷款利率缩小房贷余额比重。 因为该房企整体融资规模受到限制，融资价格和边际上涨，房企融资环境进一步收紧。 不同房企此次受新增影响的程度不同，部分地区布局不佳、债务负担高、外部扶持力度弱的中小房企受新增影响较大，金融机构进一步压缩融资额、提高融资价格，不利于业务快速发展。 他说。

事实上，从去年下半年到现在，房地产融资的阀门一直在收紧。 去年8月，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开了要点房地产公司座谈会，形成了要点房地产公司资金监测和融资管理规则。 其中的融资管理规则是迄今为止业内多次传言的三条红线。 最近，北京市银领域协会正式发布《北京市银领域协会个人住房贷款业务自律公约》，对银行个人住房贷款业务和个人商业住房贷款业务提出自律要求，对首付贷款等金融产品进行举债，挪用其他个人贷款资金和信用卡融资用于首付

业内人士预计，在监管严格、风险防范的背景下，房企融资难度将进一步加大，越来越多的房企将自主减负。

事实上，试点房企在接受三条红线监管后，用债券方法融资的意愿和能力明显下降，融资规模增长率较其他房企大幅减少。 根据东方金诚对发债企业的样本统计，年9-12月，样本房企国内信用债务发行规模共计1941.97亿元，比去年同期增长86.76%，但三道红线试点的12家房企发行规模比去年同期增长7.62%，为260.11亿元。 在海外债务方面，受疫情、汇率、政策等外部环境影响，年9-12月，样本房企海外债务发行规模比去年同期减少25.81%，但试点房企发行海外债务比去年同期减少40.74%，降幅更大。

贝壳研究院高级分解师潘浩也表示，未来几年房地产领域的现金流将保持紧张状态。 上市房企年债务规模约9154亿元，比去年同期增长28.7%，2021年到期债务规模(不包括2021年发行的超短期债券)预计比去年同期增长36%，达到12448亿元，历史性突破万亿大关，房企债务压力持续上升。 受周期性影响，房企债券融资到期债务预计需要3~5年才能实现实质性降速。

可能是感受到了未来的压力，进入2021年，一些房企已经抢夺了债市融资。 据贝壳研究院统计，2021年1月4-6日，住房企业国内外发行规模约270亿元，比去年同期增长233%。 2021年房企融资新规和中银领域金融机构集中度管理正处于过渡期，金融监管更加严格，房企对金融环境预期紧张，因此将加快新年发债步伐，抢夺债市。 潘浩说。

业内人士表示，目前房地产领域仍是举债的重要行业。 克瑞研究中心研究员杨科伟表示，迄今为止在房地产领域持续举债的模式难以继续。 下一阶段，房地产领域将转向举债，确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归安全线内，为不发生系统性金融风险奠定政策基础。

原标题:金融监管升级并收紧房地产融资

值班主任:颜甲

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