“多地下调目标 2019年棚改进入平稳期”

最近，许多省市相继进入地方两会时间，各地2019年棚户区改造计划也相继出台。 在过去的一年里，棚改的货币化政策多次引起争议，但全年棚改的任务完成量仍然超额完成。 但是，随着货币化政策的收紧，2019年目标任务也相继下调。 在地产性和重大风险防范的大背景下，稳定将成为2019年棚改的基调。

势头低落

1月27日，浙江、上海、贵州、陕西、重庆等省市地方人大开幕，不少政府工作报告在2019年民生保障计划中提到要加强保障性住房建设。 根据此前在各地召开的住宅事业会议，在新的一年里，地方将继续推进棚户区改造计划。

根据建设部1月22日公布的数据，年全国各类棚户区改造工程开工626万套，超额完成了上一年580万套的目标任务。 在地方层面，以浙江为例，去年该省棚户区改革计划完成开工29.2万套，实际开工40.6万套，完成率达到139%。

但是，据21世纪经济研究院拆师不完全统计，2019年各地棚户区改革目标与年飞跃相比下降，降幅较大。 其中，山西省从12.52万套降至3.26万套； 河南省从50万套降至15万套； 四川省从25.5万套降至15万套； 北京也从2.36万套降至1.15万套。

据某媒体报道，由于2019年棚改目标和大幅缩小，整体跌幅可能过半。 对此，克比瑞地产研究小组发布的评论文案显示，从已公布的19个省市2019年棚改开工目标来看，整体比全年计划开工量下降约21%，这与全国棚改计划开工量降幅相一致。

根据上述文案，各省市之间有上升和下降，其中广西、辽宁、陕西、重庆等6个省市2019年计划开工量同比增长，历年开工量20万套以上的江西、湖北、河北等3个棚改大省2019年计划开工量同比持平。 前期棚户区改革开工量大的省份出现阶段性召回符合客观规律和市场预期。 例如在河南省，年棚改的实际开工量已经达到去年的1.8倍，2019年计划目标的下跌也是可以预见的。

根据国务院常务会议的安排，-年三年棚改攻坚计划制定了重新改造各类棚区1500万套的目标。 在分割后的年度计划中，每年维持580万套，2019年，年均460万套。

政策紧迫

无论目标减半还是下调21%，2019年棚改都迎来了政策性拐点，滞涨成为大趋势。

去年6月，围绕棚改货币化政策方向的话题掀起了风波。 一个月后，住建部声明称，棚改货币化政策并未停止，但与此前的大力倡导相比，政策风向悄然发生了变化。 建设部确定，要因地制宜推进棚改货币化安置。 对于商品住宅库存不足、房价上涨压力较大的地方，必须尽快调整棚改政策，越来越多的采取新建棚改安置房的办法； 在商品库存量大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

从多年的情况看，棚改货币化在地方楼市去库存的过程中起着重要作用。 但是，与年中三四线城市和县城继续强调确保库存不同，年底召开的全国住房事业会议没有提到清除库存。

并且，更重要的是，据多家媒体报道，去年12月，根据住房建设部下发的2019年房改计划，政府购买房改服务模式将被取消。

在各地实施棚户区改革计划的过程中，政府购买棚户区改革模式是首要融资方式，政府选择实力雄厚的平台企业，与其签订购房服务合同，平台企业负责具体实施，项目资金为国家开发银行、农业快速发展银行等政策性银行 这意味着地方政府的隐性债务风险将在一定程度上增加，因为政府需要驱动项目。

在重大风险防范的大背景下，各级严控债务问题。 根据上述2019年棚改计划，对于新开工的棚改项目，要求政府不以购买服务的名义进行举债或实施建设工程，而是以地方国债的发行方法(棚改特别债务)为中心进行融资。

在地方一级，相关政策才刚刚开始。 江西省住建厅在年住房实务会议上提出，要对比调整完整的货币化安置政策，对商品库存不足、房价上涨压力较大的市县，取消货币补偿奖励政策，加大住房建设力度。 年和年，江西省的这一表态是为了分别推进棚户区改革货币化安置和政府购买服务，加大棚户区改造力度，大力推进政府棚改服务的购买。

满足市场的需要

戴德梁行首席政策解体专家魏东从市场角度予以了注意。 据悉，棚户区改革的货币化政策确实有助于大幅改善民生，提高棚户区居民的生活质量。 但是，中国房地产市场近几年呈现上升趋势。 在一二线城市相继限购的背景下，一点点热钱也在末班车精神的引导下陆续流入三四线城市，推高了当地的房价。 并且，扩大了比较有效的诉求，使房价高于实际价值。 因此，棚改货币化的政策调整适应了目前市场的现状。

但是，基于取消2019年或政府购买棚改模式的考虑，天风证券固收团队测算，2019年棚改资金诉求为1.3万亿元左右，落实至政策性银行贷款和专项债务共计1.17万亿元。 但政府的服务购买模式取消后，保守估计2019年棚改专项债务有6000亿元的配额。 因为这有近6000亿元的资金缺口。

事实上，随着2019年地方新增债务限额提前发行，全年的地方专项债务预计将进一步扩大。 作为特别债务的主要品种之一，棚改的资金来源在一定程度上得到保障。

去年10月举办的国家也经常在各地严格判断财政负担能力，科学明确2019年度棚改任务。 不降低中央财政资金补助水平，有序加大地方政府棚改特别债券的发行力度。 对新的车间改革项目抓紧研究和发表金融支持政策。

易居研究院智库中心研究负责人认为，当前各地棚改目标的调整，体现了一城一策的指导。 据预计，多年来房价上涨过快的城市，特别是东北、西北、西南等省会城市，棚改政策也将略有调整。 当然，目前的新情况是，国家发改委对轨道交通等建设的支持力度再次加大，实际上轨道交通沿线棚户区改革力度依然不减，这也是政策调整下新的市场机会。

原标题:降低许多目标2019年棚改进入平静期

值班主任:田艳敏

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