“老旧小区改造是如何回事?那些要改?钱谁出?”

日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城市老化小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)，要求重点改造2000年底前建成的老化小区。 旧小区的改造主要包括那些复印件？ 谁出钱？

旧小区的改造怎么样了？

旧小区是指城市、县、城关镇以前建设的房屋，由于年代久远，公共设施落后，影响居民基本生活的住宅小区。 其改造是惠民和德政工程，变化的意义是提高居民居住质量，维护社会稳定，也极大地改善了城市面貌和提高了城市形象，为社区网格化管理奠定了基础。

老化小区的改造范围如下。 城镇老化小区是指城市或县(城关镇)建设年代较早，因缺乏养性失去管理，市政配套设施不完善，社区服务设施不健全，居民改造意愿较强的住宅小区(含1栋住宅)。

各地要结合实际，重点改造2000年底以前建成的老小区。

旧小区的改造包括那些复印件吗？

城镇旧小区的改造复印件可以分为基础设施改造、完全类改造、提高类改造。

1 )基础设施改造)除了改造和提高与小区内部及小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、燃气供给、供热、消防、防盗、生活垃圾分类、移动通信等基础设施外，还遵守光纤加入、机架空线的规定

2 .完全改造)改造建设环境及配套设施，要消除违法建设，完善小区及周边绿化、照明等环境，建设小区及周边适龄设施、无障碍设施、停车场(停车场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快递箱、苏斯

3、提升类改造:包括园区及周边社区综合服务设施建设； 卫生服务站等公共卫生设施幼儿园等教育设施周边防护等智能感知设施。 养老、托育、便民市场、便利店、邮政快递站等社区专业服务设施。

旧小区的改造费怎么出？

居民、政府、社会力量共同承担。 具体请看这个政府官网的图例。 gov/Xinwen//-07/21 /内容_ 5528637

国务院办公厅关于全面推进城镇旧小区改造工作的指导意见

国弁发〔〕23日

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构:

旧小区改造是重大民生工程和快速发展工程，对满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩大内需，推进城市更新建设方式转型，促进经济又好又快发展具有十分重要的意义。 为全面推进城镇老化小区的改造工作，经国务院同意，现提出以下意见。

一、总体要求

(一)指导思想。 以大新时期中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中三中四中全会的精神，根据党中央国务院的决定部署，反复贯彻以人民为中心的快速发展思想，根据优质快速发展要求，大力改造和提高城镇旧小区， 改善居民居住条件，推进“纵向贯彻、横向贯彻、共同执政共享”的社区治理体系建设，向人民群众

(二)基本上。

——多次以人为本，把握改造要点。 从最关心人民群众最直接最现实好处的问题出发，征求居民意见，合理明确地改造文案，重点改造园区建设和市政基础设施，提高社区养老、保育、医疗等公共服务水平，安全健康，设施完善，管理完善

――多次因地制宜，采取正确的措施。 明确科学改造目标，做到最好，全力以赴，“一律”，不制定多层次指标； 合理制定改造方案，体现园区优势，杜绝提高绩效的工程、形象项目。

——居民多次主动动员各方参加。 广泛开展“共创美好环境和幸福生活”的活动，调动居民改造参与的主动性积极性，充分调动园区相关机构和社会力量，实现共谋、快速发展共建、共同治理、成效共建、成果共享。

――多次优先保护，重视历史传承。 兼顾完整功能和历史传承，贯彻历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，改善居住条件，提高环境质量，同时展现城市特色，延续历史文脉。

——多次重组管材，加强长期管理。 以加强基层党建为先导，将社区治理能力建设纳入改造过程，促进园区治理模式创新，将社会治理和服务重点转移到基层，完善园区长效管理机制。

(三)事业目标。 年新开工，改造了3.9万个城镇老化小区，居民约达700万户。 到2022年，基本形成城市老化小区改造制度框架、政策体系、就业机制； 目标是在《十四五(十四个五年计划)》期末前，结合各地实际情况，基本完成2000年底前建设的城市破旧小区的改造任务。

二、确定改造任务

(一)确定改造对象范围。 的老小区是指城市或县(城关镇)建设年代较早，因缺乏养性而失去管理，市政配套设施不完善，社区服务设施不健全，居民改造意愿较强的住宅小区(包括户式住宅)。 各地要结合实际，合理划定本地区的改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老小区。

(二)合理、明确地改造文案。 城镇旧小区的改造复印件分为基础类、完全类、提高类三种。

1 .基础班。 用于满足居民安全需求和基本生活诉求的复印件以市政配套基础设施改造提高和小区内建筑物屋顶、外墙、楼梯等公共部分的维修等为首要。 其中，改造提升市政配套基础设施包括:改造提升园区内部及与园区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、燃气供应、供热、消防、安全措施、生活垃圾分类、移动通信等基础设施、光纤入网、架空线的有序“

2 .完整的班级。 为了满足居民的生活便利性需求和改善型生活诉求的复印件，第一是环境和配套设施的改造建设、小区内建筑的节能改造、有条件的大楼安装电梯等。 其中，改造建设环境和配套设施包括:拆除违法建设、小区和周边绿化、照明等环境整治、小区和周边适龄设施、无障碍设施、停车场(场)、电动自行车和汽车充电设施、智能快递箱、智能包、。

3 .升班。 为了丰富社区服务供给，提高居民生活质量，立足园区和周边实际条件积极推进文案工作，首先是公共服务设施配套建设及其智能化改造。 如小区和周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周边防护等智能感知设施、养老、托育、膳食补助、家政保洁、民营市场、便利店、邮政快递终端综合服务站

各地可以明确改造复印清单、标准和支持政策。

(三)制定特别的改造计划和计划。 各地要进一步掌握现有城镇旧小区的底数，建立项目储备库。 要分清轻重缓急，切实判断财政负担能力，科学编制城市老化小区改造规划和年度改造规划，不要盲目举债摆摊子。 建立激励机制，对居民改造意愿强、参与意愿高的小区(包括政府安置的移交军队离退休干部住宅小区)优先实施改造。 养老、文化、教育、卫生、保育、体育、邮政快递、社会治安等相关方面城镇老化小区的各种设施增设和改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营机构的相关管线改造计划，积极推进城镇老化 国有企事业单位、军队所属城镇老化小区按属地大致纳入地方改造计划和计划统一组织实施。

三、建立健全组织实施机制

(一)建立统一的协调机制。 各地要建立政府统筹、各部门联合、各部门联合管理的专业实务体制，确定各相关部门机关城镇社区的职责分工，制定实务规则责任名录议事规程，形成实务协作力度，共同解决难题，统筹推进城镇老化小区的改造工作。

(二)健全动员居民参与体制。 城镇老化小区的改造要与基层党组织建设、居民自治机构建设、加强社区服务体系制度建设有机结合。 建立完善的党建领导城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，协调地区居委会、业主委员会、产权机构、物业服务公司等共同推进改造。 构建信息表达议事平台，利用“网络+共建共建共享”等在线手段，开展由小区党组织领导的多种形式的基层协商，积极了解居民需求，促进居民共识的形成，协助居民积极制定改造方案、施工监督及其 组织积极引导社区内的机关、企业事业单位参加改造。

(三)建立改造项目的推进机制。 区人民政府应当确定项目的实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。 积极推进设计师、工程师进入社区，指导居民比较有效地参与改造。 提供协助专业经营机构实施工程的便利，禁止收取不合理的费用。 鼓励选择经济适用、环保的技术、技术、材料、产品。 改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，必须严格执行相关保护修缮要求。 落实施工安全和工程质量责任，组织和抓好工程验收交接，杜绝安全隐患。 每个人都要发挥社会监督的作用，畅通投诉举报渠道。 结合城镇旧小区的改造，同时开展绿色社区的建立。

(四)完善的小区长效管理机制。 结合改造工作建立基层党组织指导，建立社区居委会合作、业主委员会、物业服务公司等参加的联席会议机制，引导居民协商明确改造后的园区管理模式、管理章程和业主议事规则，共同维护改造成果。 建立筹集、聘用和持续采购城镇老旧小区住宅专项维修资金的机制，促进小区改造后的维护更新进入良性轨道。

四、建立改造资金政府与居民、社会力量的合理共同负担机制

(一)合理落实居民出资责任。 根据谁受益、谁出资大体上来说，积极推进居民出资参与改造，可以通过直接出资、住房专项维修资金的采用(维修、持续筹集)、转让小区公共收益等方法执行。 研究如何将住宅专项维修资金用于城镇旧小区改造。 支持小区居民提取住房公积金，加装电梯等用于改造住房。 鼓励居民通过捐赠物资、劳动者投入、劳动者投入等方式支持改造。 鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造、装饰装修、家电更新。

(二)加大政府支持力度。 将城镇老化小区改造纳入保障性安居工程，中央进行资金补助，根据《基本保证》的基本情况，重点支持基础类改造复印件。 中央财政资金的要点是，可以帮助改造2000年底以前建成的旧小区，适当支持2000年以后建成的旧小区，但需要限定使用年限和比例。 省级人民政府应当相应地给予资金支持。 市人民政府可以对城镇老化小区的改造给予资金支持，将其纳入国有住房销售收入存量资金的纳入范围； 必须将住宅小区的各种资金统一用于城市老化小区的改造，提高资金的采用效率。 支持各地发行地方政府特别债券筹集改造资金。

(三)持续提高金融服务的质量效果。 支持城镇老化小区改造规模化实施运营主体采用市场化方法，利用企业信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝地方政府的隐性债务。 国家开发银行、农业快速发展银行要结合各自的职能定位和业务范围，在市场化、法治化的基础上大体依法守法，加大对城市破旧小区改造的信用支撑力度。 商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续发展的前提下，依法合规，为城市破旧园区改造的公司和项目提供信用支持。

(四)促进社会力量的参与。 鼓励产权机关对搬迁到地方的原职工住宅小区的改造给予资金等支持。 公共房屋产权机构应当出资参与改造。 让专业经营机构履行社会责任，出资在园区改造中改造和提高相关管线设施设备后改造专业设施设备的产权可以按照法定手续移交给专业经营机构，负责后续维护管理。 通过政府采购、新建设施有偿采用、落实资产权益等方法，吸引各类专业机构等社会力量投资于各类待改造设施的设计、改造、运营。 规范各种公司以政府和社会资本合作模式参与改造。 支持以“平台+创业单元”的方法快速发展养老、保育、家政等社区服务新业态。

(五)执行税收减免政策。 专业经营机构参与政府统一组织的城镇老区改造，取得所有权的设施设备等配套资产改造中发生的费用，可以作为该设施设备计税基础，按规定计算折旧，并在公司所得税前扣除； 发生的维护管理费用，可以按照规定计入公司当期费用的税前扣除。 在城镇破旧小区改造中，为社区提供养老、保育、家政等服务的单位，对提供养老、育儿、家政服务取得的收入免征增值税，减90%所得税应纳税所得额的社区养老、保育、家政服务的房地产、土地。

五、完善的配套政策

(一)加快审批改造项目。 各地要结合审批制度改革，简化城镇老化小区改造工程审批的几个事项和环节，构建快速审批流程，积极推进网上审批，提高项目审批效率。 由市人民政府组织有关部门共同审查和同意改造方案后，可以由有关部门直接进行立项、用地、规划审查。 对不涉及土地所有权变化的项目，可以将现有用地手续等资料作为土地说明书文件使用，不需要办理用地手续。 探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续。 不涉及建筑主体结构变更的低风险项目，实行项目建设公司告知承诺制的，可以不进行施工图审查。 鼓励相关人员进行联合检查。

(二)完全适应改造需要的标准体系。 各地要抓紧制定本地区城镇老化小区改造技术规范，确定智能安全建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。 及时宣传应用新技术、新产品、新做法。 由于公共空间设施的新建、改建会影响日照距离，涉及到占用绿化空间，因此可以在广泛征求居民意见的基础上统一处理。

(三)建立库存资源综合利用机制。 各地要合理扩大改造实施单元，推进相邻小区和周边地区的联动改造，加强服务设施、公共空之间的共建共享。 加强现有用地集约混合利用，不违反规划，并经居民等同意，允许利用小区和周边存量土地建设各种环境和配套设施及公共服务设施。 其中，利用小区内空的土地、荒地、绿地，拆除非法建设的滕空土地等，安装电梯、建设各种设施的，可以不增收土地价款 通过整合社区服务投入和资源，统一利用公营住宅、社区居委会办公用住宅和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量住宅资源，增设各种服务设施，有条件的地方出租住宅基础商业用住宅等其他

(四)确定土地支援政策。 城市老化小区改造利用闲置住宅等存量住宅建设各种公共服务设施时，可以在一定期限内暂时不办理变更用地主体和土地采用性质的手续。 增设服务设施需要不动产登记的，不动产登记机关应当依法积极处理。

六、加强组织保障

(一)确定部门职责。 住房和农村建设部要切实负责督促城镇老化小区改造工作的组织调整和指导。 各有关部门要加强政策协调、业务配合、调查监督，及时发现新情况新问题，完全关联政策措施。 研究将对城镇老化小区改造工作成效显著的地区给予相关激励政策。

(二)落实地方责任。 省级人民政府对本地区城镇老化小区的改造工作负有总责任，要加强统一领导，确定市县人民政府的责任，确保工作有序推进。 市人民政府落实主体责任，将主要负责人亲自抓好、推进城镇破旧小区改造纳入重要议事日程，以人民群众满意度和受益度、改造质量和财政资金录用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全各种配套的配套机制。

(三)做好促销诱导工作。 加大对优秀工程、典型示范的推广力度，提高社会各界对城镇破旧小区改造的认识，引导群众转变观念，着力将“要我改”变为“要我改”，社会各界支持和群众 要正确解读城镇老化小区的改造政策措施，及时应对社会关注。

国务院办公厅

年7月10日

(此事已公开)

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